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关于房地产业发展情况的调研报告
更新时间:2014-09-11 01:52:30  游览人次:1376   【打印此页

              关于房地产业发展情况的调研报告


      宿松县房地产开发协会已于2013年正式成立。按照一年订规章,二年打基础,三年上台阶,四年建成效的工作思路,协会正在积极完善组建后的各项工作。
       近几年来,我县经济得到了快速健康发展,居民生活水平日益提高,随着城镇化进程的不断加快,我县的房地产业也得到了迅速发展,房地产业已进入发展快车道,城区涌现了水岸国际、互益金都花园等高档次的住宅小区。房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续健康快速发展,宿松县房地产开发协会对全县房地产市场现状及存在的问题等情况进行了工作调研,形成了以下的调研报告。
一、我县房地产市场发展的现状
(一)县城基本概况。宿松地处皖、鄂、赣三省交界的特殊区位,交通便捷,全县辖9镇13乡,土地总面积为2394平方公里,全县人口约83万,县城规划区面积约115平方公里,两横两纵一环的交通网络正在按照规划组织实施。根据2013年统计数据,我县城区常住人口(孚玉镇)约8.6万,城区户籍约2.6万户,城区现有居住建筑面积约800万平方米。
(二)房地产开发企业现状。我县共有房地产企业48家,其中外地13家,宿松本地35家,目前有项目且正在进行房地产开发的有20余家。具有二级开发资质的有2家,三级资质开发企业有6家,四级房地产开发企业有7家,其余的为暂定资质。
(三)房地产开发面积及销售价格情况。近三年以来,我县商品房开发总量达109.25万平方米。其中:2011年开发量33.48万平方米,完成投资约3.68亿元;2012年开发量达27.28万平方米,完成投资约3.27亿元;2013年开发量达48.49万平方米,完成投资约6.3亿元。2011年,我县商品房销售面积13.13万平方米,住宅均价3900元/平方米;2012年,我县商品房销售面积21.32万平方米,住宅均价4300元/平方米;2013年,我县商品房销售面积25.72万平方米,住宅均价4600元/平方米;电梯房均价为5080元/平方米,商业用房均价为16000元/平方米。
1、需求方面分析:一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。不少农民进城先租房,做点小本生意,积累一定资金后,购买小面积居室或二手房,以稳定生活;我县每年有约20万外出打工人员,购房是许多外出打工人员回乡置业的重要选择和成功标志。二是居民改善居住条件的需求。三是投资性需求,有少数群体依然将钱投到房地产,确保更大升值空间。
2、成本方面分析:目前我县多层住宅毛坯成本价格在1100-1400元/平方米,高层毛坯建筑成本价在1500-1800元/平方米左右,建筑成本连年提高,房价也随着水涨船高。造成房价成本上涨的主要原因:一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来,政府加强土地总量控制,实行统一公开拍卖,土地交易价格节节攀升,一般开发用地价格都在200万元/亩左右。二是税费增加推动成本上升。房地产业相关的税费多达10多种,税费约占销售额的12%-15%,办理各种证件等费用也占到10%左右,增加了成本。三是建材价格及人工费等也在上涨。一个普通民工一天的工资就要200元左右,钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升,直接增加了商品房的建筑成本。四是房地产融资成本过高,也增加了开发成本。五是现在的房地产项目都是零星开发,基础设施不配套,环境得不到改善,售后服务、物业管理也跟不上,再加上地下车库、人防都相应增加了商品房开发成本,综合各种因素拉动了住房价格的上涨。
二、我县房地产市场存在的主要问题
(一)规模小。我县的房地产市场目前的现状是楼盘小,品味底,配套不完善,“豆腐块”居多,小区大多没幼儿园,没医疗室,没健身场所,没地下车库,老百姓居住幸福指数上不去。商品房是老百姓一身的梦想与追求,只有住的舒心,环境优美,才能吸引住户,扩大规模是目前房地产市场的发展方向。
(二)融资难。我县的房地产开发企业是从2002年前后兴起的,目前已有40多家。除少数几家企业的经营业绩较好之外,大多数房地产开发企业实力都不强,普遍存在融资难、融资贵等实际问题。房地产属于典型的资本密集型产业,资金投入量大,建设周期长。而我县房地产开发企业大都是小企业,自有资金少,以期房预售为主,主要依靠滚动发展。在房地产销售旺季,房屋销售顺畅,资金回笼快,扩大投资呈良性发展趋势。但在销售淡季,商品房销售面积和销售额增速明显放缓,资金周转困难,赖以发展的资金链受到了较大的影响,前段时间广州、上海部分楼盘降价销售就是企业资金急需回笼的具体举措。
(三)二级市场不够活跃。近年来,我县住房二级市场(二手房交易市场)的交易量较以往有所增加。但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢,对住房一级市场的调节作用不大。主要原因:一是房屋交易信息不畅,交易行为不够规范,相关服务发展滞后;二是对住房二级市场的宣传推广力度不够;三是消费者在购房观念上总想一步到位,二手房并不作为首选目标,对消费者的吸引力有限。
(四)建筑风格单一。大部分房地产开发企业老总是转行老板,之前没有开发经验,造成开发层次低,技术含量不高,开发样式单一,设计千篇一律,缺少特色,甚至有的小区是套用别的小区图纸,试想一下能有什么特色可言?造成建设档次与新的城镇发展不协调。特别是前几年,在经济利益趋动下,许多企业还存在少批多建,超层、超容积率时有发生,大部分小区绿地都被小房、车库挤占,绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善,缺乏统一标准,比较落后,与大中城市比差距很大。
(五)物业管理滞后。我县现有19家物业管理公司,有20个小区实行物业管理,普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的,处在“谁开发、谁管理”的阶段,房地产开发商注重开发、销售,忽视物业管理,物业管理市场化运营没有启动,缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立,关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。
(六)违建私房依然存在。 我县已于2011年禁止私人建房,但由于历史原因,老百姓手中存有大量土地,这些土地有的已办理土地使用许可证,符合规划要求的,在申请办理规划许可后已顺利建成房屋。那些不符合规划要求的,则无法建房,只能违建。我县2008年出台的控制性详细规划在一定程度上也控制了许多待建房的居民,使得违建一度难以制止。目前违规建房现象依然存在,五里、破凉等县城周边表现得尤为突出,这些房子既无土地证,又无房产证,质量得不到保障,但价格低廉,不愁销路,给我县房地产消费市场造成了一定的冲击。
三、对我县房地产市场发展的建议
针对存在的问题,必须以科学发展观为指导,把发展房地产业作为保障民生和改善民生、推动大力培育和发展房地产业重要举措来抓。围绕实现富民强县的目标,加强宏观指导,完善发展规划,落实调控措施,确保市场供需大体平衡,城镇居民住房得到有效保障,城市化率及县城品位得到进一步提升。
(一)制定产业发展规划。把房地产业发展纳入县经济社会发展总体规划,作为保障和改善民生、推动经济发展的支柱产业来抓。围绕经济社会发展目标的总体建设布局,制定城区房地产业发展规划,落实建设项目和年度计划,确保房地产业有序推进。健全房地产开发投资机制,鼓励企业做大做强做品牌,鼓励企业抱团发展,尝试实行房地产企业股份制经营模式;鼓励拿大项目,争取做成1-2个品味一流,环境一流,配套一流的品牌小区,全面提升县城建设品位。
(二)控制土地开发规模。建议每年年初,向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条件,做到有计划地出让,并接受社会监督。出让土地量,建议按每年开发50万平方米左右建筑面积来控制(大了消化不了),按照容积率2.0计算,共需380亩土地。同时,单个房地产开发项目小区的规模应控制在10万平方米以上,对不足10万平方米小区的不予审批,项目控制模式为“企业股份制”模式,实行带方案招标出让,开发方式上鼓励在新区(如:经开区、东北新城等),住宅结构上鼓励高层住宅建设,主要是为充分考虑开发商的综合实力,确保小区品位的提升。
(三)优化审批环节,提高工作效率。我县房地产业已进入发展快车道,要建立与之相适应的的审批流程,畅通审批渠道,规范房地产开发经营审批程序,提高工作效率。我县目前有几十个楼盘,要办理用地、规划、施工、抵押等手续业务量相当大,材料也很多,每个环节都要花费一定的时间,就可能造成大量材料积压,影响办事效果。
1、对住建局的建议:住建局中心窗口在履行一次性告知义务后,对各企业上报的材料应该立即受理(需材料齐全),并由窗口工作人员负责各股室的流转审批事宜,以避免经办人员不懂办事流程而处处碰壁。只要上报的材料充分,符合一次性告知内容,中心窗口受理后不得再向申报单位提出补充其他材料的要求,应由窗口包保到底,并限时办结。建议取消办证搭车收费等前置条件,如:防雷风险评估费、渣土费等。
2、对房管局的建议:建议房管局根据工作需要及时增加窗口服务人员,在集中申报时,材料积压太多,难以消化;建议简化办证手续,及时发放商品房预售许可证,多为企业着想;建议建立开发项目审批绿色通道,切实为开发企业提供良好的服务。
(四)严控私人自建住房。私人建房是我县的一个特色行业。私人建房在一定程度上扰乱了我县房地产市场,目前规划区范围内已得到较好控制,但县城周边依然存在,政府要加大打击力度,严格控制这一现象滋生蔓延,确保居民买商品房,买放心房。
(五)进一步完善物业小区的管理。随着我县住宅小区的不断增加,城市化进程不断加快,城市基础设施的建设、维护和管理等工作面临的困难和问题越来越突出,进一步加强和规范物业管理工作显得越来越紧迫。物业管理工作社会性强、敏感度高,涉及到千家万户的切身利益。目前,我县物业管理工作还存在着规划不完善、管理不规范、收费不统一、服务不周到等许多亟待研究解决的问题。抓好物业管理工作建议从以下几个方面入手:
1、对新物业区的管理。一是加大宣传力度,培养居民消费用房意识;二是建立完善住房维修金制度,由物业部门专款专用;三是尽快出台我县物业管理办法,规范管理行为,做到有章可循;四是坚持对物业企业进行定期检查考评,提高服务质量;五是加强对物业企业的扶持,鼓励企业做大做强;六是充分发挥业主委员会的监督职能作用,促进物业企业做好服务。
2、对老区物业的管理。一是尝试由属地社区牵头,根据物业管理法规政策,建立管委会等管理实体,自聘保洁员和门卫进行小区自治管理;二是解决历史遗留问题,我县有的小区业主入住多年,开发商至今未办理房屋产权证,导致物业费收缴困难;三是尝试通过市场化运作,以招标方式选优进入;四是谁开发谁扶持,建议由开放企业进行一定的资金扶持,确保物业企业走出困境。
(六)优化产业发展外部环境。在房地产项目开发建设时,本着“谁受益,谁服务”的原则,建议供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信部门必须将水网、电网等各种管网及通讯网络设施统一铺设至项目红线,并预留接口,严格杜绝先开发,后配套的陈旧观念。政府要不断加大投入,着力改善道路、交通等城市基础设施, 加强教育、卫生、文化等民生工程建设, 创造良好的人文居住环境, 为房地产开发企业提供强有力的保障。
(七)破解产业资金瓶颈。目前我县房地产业已进入发展关键时期,楼市“疯狂”时期已经过去,利润大不如前,只能靠经营理念,管理模式进行销售。政府要当好银行与房地产企业之间的“红娘”,建立良好的组织平台、运行平台、管理平台,形成政府、房地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系,促进银企对接,盘活开发商与银行的资金链。
(八)培育龙头企业。引导县内房地产企业通过重组、兼并、控股等多种方式实行强强联手,抱团取暖,支持1-2家房地产开发企业做成一级企业。拓宽发展思路,优化管理模式,树立品牌意识,打造精品建设,争取做成1-2个有概念、有主题、有规模的房地产项目,同时要引进一批有实力的开发企业来我县投资,带动和推进我县房地产市场的发展,把我县建设成全市最为适宜居住的县城之一。
(九)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场和租赁市场发展,促进住房梯度消费,引导居民的住房消费习惯,形成合理的住房消费需求,以推动我县居民住房消费结构的优化升级,使住房一、二、三级市场进入一个有效互补的良性循环。
(十)规范房地产市场。一是加强房地产开发建设全程监管,加大整顿和规范房地产市场秩序的力度,坚持整顿与规范相结合,严格按照国家相关文件要求,加大执法力度,全面完成房地产市场秩序的治理整顿工作,严厉打击私人建房等扰乱市场秩序的行为,为培育和规范房地产市场创造良好的外部环境;二是建立市场预警预报体系。建立多部门参与的房地产市场预警预报系统,定期收集房地产市场的各项数据和信息,如:房地产年度开发总量,年度销售总量,剩余总量等。认真做好房地产市场统计分析与市场发展形势预测,为政府宏观调控,稳定住房价格提供强有力的支持,实现各种信息资源的快速传递和共享,实现政府、企业、公众的直接沟通和互动。三是加强住房调查,对全县建成区内的住房性质进行分类,大致可以分为:商业用房(店面),商品住房(套间),单门独院(别墅)等,完成全县住房状况普查,为房地产企业的发展提供依据。
房地产业是一项重要的民生工程,它的质量、环境、价格与广大市民息息相关;房地产业也是近几年来发展最快、最热、最火的龙头产业,是老百姓实现住有所居的美好追求;发展好房地产业是各级政府和部门的职责和使命。只有不断加强政府与企业的沟通协作,担当起历史赋予的责任,才能共同为我县居民美好的安居梦作出我们应有的贡献。
     以上是宿松县房地产开发协会历时两个多月,通过深入走访20多家房地产开发企业,调查100多位房地产企业负责人,得出的调研初步结果,由于时间紧,水平有限,不妥之处敬请各位领导批评指正。


                                                                            宿松县房地产开发协会

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