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谨防房地产风险向金融领域蔓延
更新时间:2014-09-04 13:11:27  游览人次:523   【打印此页

      前不久,上市房企公布的2014年中报揭示了房地产业资金链紧张的状况。近日,媒体又报道,房企前8个月海外举债近600亿美元,显示房企的资金压力越来越大,而融资的难度也是与日俱增。

      据统计,98家沪深A股上市房企,平均资产负债率已近77%(2009年为65.17%),有18家的资产负债率超过80%;净现金流为负值的房企高达57家。在资金链紧张的情况下,房企加大了海外融资的力度。据报道,1-8月,中国房地产企业总计在海外市场上发行了524亿美元的债券,比2013年同期增长100%。但是,随着房企海外融资额的增长以及国内房市状况恶化,海外融资的成本越来越高,目前一般在7%以上,还有超过10%甚至15%的。海外融资的路在迅速变窄,海外的“远水”看来终究是难以解决国内房地产业的“近渴”。

       从宏观数据看,我们更能了解房地产业的“干渴”状况。今年1-7月份,房地产开发企业到位资金同比仅增长3.2%,而去年同期的增幅高达31.5%。

       房地产业为什么会资金紧张呢?一定会有很多人以为,是因为银行严格控制了房地产贷款。但实际上,银行并没有拧紧水管。今年上半年末,人民币房地产贷款余额同比增长了19.2%,其中房产开发贷款余额同比增长更是高达23.7%。房地产开发企业到位资金增长率降到3%,一部分原因是去年基数太大——去年挖的坑太大了,今年实在是难以灌满。另一部分原因则是房地产市场销售额下降,于是定金、预收款、个人按揭贷款大大减少,1-7月,定金及预收款下降了10.2%。

       因此,房地产企业不能指望更加宽松的货币环境,他们解决资金紧张的最好办法,是降价以增加销售额。正如万科总裁郁亮所言,卖房子回款是主要融资渠道,其次才是增加海外融资。但房地产企业对这一点的认识显然还远远不够,万科本身也是知易行难。今年上半年,万科结算面积同比下降6.5%,结算收入同比下降1.7%。结算面积比结算收入降得多,万科房子的均价还提高了。这说明,郁亮并没有尽力多卖房子以增加回款,对降价这种大杀器还是限制使用。这是房地产企业的普遍态度,面对资金链紧张的局面,他们没有通过降价促销以积极自救,而是盼望天降大雨缓解自己的旱情。

      房地产企业作为市场主体,他们的选择无可厚非。但是,他们的坐等观望,会使房地产风险向金融领域蔓延,殃及经济整体。目前,这种风险已经在银行业、信托业以及民间借贷中显现。银行业不良贷款余额和不良贷款率连续“双升”,房地产开发贷逾期现象增多是部分原因。近期一些信托公司也面临本息难以收回的风险。民间借贷危机更是在多地爆发,大多与房地产开发相关。

      今年下半年,房地产企业仍然可能不普遍采取以价换量的策略。在此情况下,有关部门应该采取措施,防止房地产风险向金融领域蔓延。(编辑 刘波)

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