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房地产税改革:或将以尊重房屋市场价值为基础
更新时间:2014-09-11 02:09:41  游览人次:1279   【打印此页

               房地产税改革:或将以尊重房屋市场价值为基础
 
      房产税纷纷扰扰争论多年。6月30日召开的政治局会议通过了《深化财税体制改革总体方案》为新一轮财税体制改革奠定了基调。而“加快房地产税立法并适时推进改革”是税制改革中的一项重要任务。
  尽管房产税只是诸多税收改革内容之一,但因为涉及千家万户而备受关注。在一名资深税务官员看来,房地产税改革的方向早已明确。其对21世纪经济报道记者指出,房地产税主要定位为财产税,为纯地方税。区别于现在房产税根据原值计税,未来要根据房产市场评估值计税;房产升值主要因为土地升值,所以有必要更名为“房地产税”;征税范围会扩展到个人住房。
  他进一步对21世纪经济报道记者表示,征税是件严肃的事情,要保障公平公允,需要法律确定计税依据,如房屋征税的法定价值数据。房地产税的开征,需要在房价相对稳定的阶段,过高过低都不适合。
  先立法再开征
  房地产税为税制改革框定的六大改革税种之一。
  现行房产税,是依据1986年通过的《中华人民共和国房产税暂行条例》来计征的。暂行条例规定,房产税是依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。其中,个人所有非营业用的房产,属于免纳房产税的范畴。即,个人自住型房产,无需缴纳房产税。
  房产税属于地方税。实施细则由各省、自治区、直辖市政府自行规定,从各地情况来看,多数省份采取在房产原值减除30%的基础上计税。
  按照原值计征的房产税,在全国整体税收盘子中占比较小。据财政部数据,2013年前三季度房产税收入1151亿元,占同期所有税收的比重约为1.4%。跟诸如增值税、企业所得税等主体税种,动辄占比20%以上,不在一个量级上。
  上述税务官员对21世纪经济报道记者表示,房地产税未来要根据房产的市场价值来征税,这个方向是既定的。原值不能反映房产的实际价值。
  十八届三中全会决定要求“逐步提高直接税比重”,房产税作为财产税的一种,随着其规模的扩大,能改变目前国内流转税比重过高的局面。
  计税依据要法定
  之所以要法律先行,也在于房产原值是固定不变的,而市场价值则在不断波动,如何确定其计税价值,需要有一个公允的口径。
  上述税务官员表示,现在住房数据由住建部门管理,税务机关征税的基础数据从何而来,需要法律进行规定。
  他进一步指出,房产市场价值数据,究竟是根据税务局的数据库来计税,还是选用第三方机构评估数据库,现在看来都欠缺一定的“公允性”。
  税务局用自己的数据库来征税,会被怀疑有抬高计税价值的冲动;按市场评估值来征税,价值评估的弹性空间很大,包含的主观因素较多,第三方机构是否能免于利益诱惑,做出“公允评估”也有待考量。
  不过,房产评估计税技术在不断完善中。比如现在往往先对区域内房产交易数据进行采样,得到回归模型;再结合房屋年代、结构、朝向、区位等参数进行调整,评估出相关房产价值。这些数据,往往会根据市场情况,不断更新。
  大数据管理落后
  2011年,上海、重庆两地开始试点开征房产税,但两地实际征收率并不高。
  重庆其征税对象包括个人拥有的独栋商品住宅,个人新购的高档住房,还有在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房。
  在他看来,基础数据掌握不充分,容易造成征管上的不公平,是重庆房产税征收率不高的主要原因之一。比如,重庆征税范围中的“第二套”住房,实践中很难确定。
  他进一步指出,近十年来的商品住房,基本在住建部门有相关登记,但对存量房的数据管理非常落后。住建委的住房信息,要转换成税务上可用的数据库,需要花时间;存量房数据不全,难以确定“二套房”。
  不动产登记建立部际联席会议制度,开始整合国内不动产登记平台也是从今年开始。据国土部消息,全国已有17个省明确由国土资源部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作。而平台搭建成功,实现数据的互通互联,尚没有确切的时间。
  上述税务官员表示,房地产税出于财产保护,会跟“人”捆绑在一起,即计税依据比较可能采用上海的方式,按照人均居住面积来扣除。房地产税具体设计,要保障公平公正,涉及到很多细节问题,还有待进一步讨论完善。
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